Aktuelles zum Masterplan

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Masterplan Quickborn – Siedlungsentwicklung ohne belastbare quantitative Gesamtgrundlage?

Der städtebauliche Masterplan gehört zu den weitreichendsten Planungsprozessen der Stadt Quickborn. Die Ratsversammlung hat das Verfahren 2023 auf den Weg gebracht, seit 2024 wird daran gearbeitet. Bis Ende 2026 soll der Masterplan fertiggestellt werden. Er soll die räumliche und bauliche Entwicklung Quickborns bis etwa 2040 beschreiben und insbesondere festlegen, wo und in welchem Umfang künftig Wohnungsbau und Gewerbeentwicklung stattfinden sollen.

Quickborn Aktuell hat hierzu nicht nur die öffentlich zugänglichen Unterlagen ausgewertet, sondern auch Einsicht in weitergehende Planungsunterlagen aus dem Rathaus genommen. Dabei wird deutlich: Der Masterplan betrachtet zahlreiche Flächen im gesamten Stadtgebiet – von Quickborn-Heide über die Innenstadt bis Renzel sowie entlang der Kieler Straße in Richtung Bilsen und den Mühlenberg hoch.

Was ist der Masterplan – und was ist er nicht?

Der Masterplan ist kein Bebauungsplan und schafft unmittelbar kein Baurecht. Er ist ein informelles städtebauliches Planungsinstrument. Dennoch soll er künftig als Grundlage für politische Entscheidungen über Wohnungsbau, Gewerbe, Innenentwicklung und einzelne Entwicklungsflächen dienen.

Wie begrenzt seine politische Bindungswirkung tatsächlich sein soll, wurde inzwischen auch im zuständigen Ausschuss deutlich. Vertreter der CDU erklärten dort sinngemäß, der Masterplan sei für sie weder bindend noch ein konkreter Plan. Von seinen Aussagen könne und werde abgewichen, wenn dies politisch für erforderlich gehalten werde.

Damit entsteht eine besondere Situation: Einerseits wird mit erheblichem finanziellen und personellen Aufwand ein gesamtstädtischer Masterplan erstellt. Andererseits wird bereits während des laufenden Verfahrens deutlich gemacht, dass die darin enthaltenen Vorgaben und Prioritäten politisch nicht zwingend eingehalten werden sollen.

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Im Mittelpunkt steht die Siedlungsentwicklung

Nach Auswertung der bislang vorliegenden Unterlagen handelt es sich im Kern um einen Masterplan zur Siedlungsentwicklung. Im Mittelpunkt stehen Flächen für zusätzlichen Wohnungsbau, Gewerbeentwicklung, Innenentwicklung und gemischte Nutzungen sowie deren Priorisierung.

Besonders auffällig ist das für den Wohnungsbau zugrunde gelegte Entwicklungsziel von rund 150 neuen Wohneinheiten pro Jahr. Bei einem Planungshorizont bis 2040 würde dies eine erhebliche zusätzliche Wohnungsentwicklung bedeuten.

Gerade eine solche quantitative Zielsetzung müsste aus Sicht einer nachvollziehbaren Stadtentwicklungsplanung durch belastbare Zahlen und Analysen hergeleitet werden. In den bislang zugänglichen beziehungsweise von Quickborn Aktuell eingesehenen Unterlagen fehlt jedoch eine umfassende quantitative Gesamtanalyse, aus der sich gerade die Größenordnung von 150 Wohneinheiten jährlich nachvollziehbar ableiten ließe.

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Welche großen Entwicklungsflächen sind erkennbar?

Die eingesehenen Potenzialflächenkarten zeigen zahlreiche Entwicklungsbereiche für Wohnen, Gewerbe und gemischte Nutzungen. Zu den großen Projekten und Flächen, die unmittelbar ins Auge fallen, gehören:

• der Abriss des bestehenden Rathauses, der Neubau eines Rathauses und die Neuordnung des Rathausareals,
• die geplante Wohnbebauung auf der Ostermannschen Wiese an der Marktstraße,
• die Erweiterung des Gewerbegebiets Nord,
• weitere Gewerbeflächen zwischen Quickborn und Norderstedt,
• neue Gewerbeflächen im Bereich der Ulzburger Landstraße zwischen Autobahn und Friedhof,
• weitere Gewerbe- und Wohnbauflächen entlang der Kieler Straße in Richtung Bilsen und den Mühlenberg hoch.

Diese Aufzählung umfasst lediglich die großen Entwicklungsbereiche, die auf den Unterlagen unmittelbar erkennbar sind. Darüber hinaus werden zahlreiche weitere Potenzialflächen im gesamten Stadtgebiet untersucht und bewertet.

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Die grundlegenden quantitativen Daten fehlen

Ein zentraler Punkt bei der Bewertung des Masterplans ist die Datengrundlage. Ein langfristiges Siedlungsentwicklungskonzept beeinflusst nicht nur die Zahl neuer Wohnungen. Zusätzliche Einwohner und zusätzliche Gewerbeflächen wirken sich unmittelbar auf Verkehr, Entwässerung, Schulen, Kindertagesstätten, medizinische Versorgung, soziale Infrastruktur, kommunale Finanzen und viele weitere Bereiche aus.

Nach der bisherigen Auswertung fehlen jedoch gerade zu diesen wesentlichen Auswirkungen umfassende quantitative Analysen und Berechnungen.

• Verkehr: Eine gesamtstädtische Berechnung der zusätzlichen Verkehrsbelastung durch die vorgesehenen Wohn- und Gewerbeentwicklungen liegt bislang nicht als nachvollziehbare Grundlage des Masterplans vor. Das vorhandene Verkehrsgutachten im Zusammenhang mit der Hillwood-Entwicklung wird nach den vorliegenden Informationen ausdrücklich nicht als Grundlage des Masterplans berücksichtigt.
• Entwässerung: Es fehlt eine gesamtstädtische quantitative Betrachtung, welche zusätzlichen Anforderungen durch weitere Versiegelung und zusätzliche Baugebiete an Regenwasser- und Entwässerungssysteme entstehen.
• Wanderungsbewegungen und Zuzug: Es fehlt eine nachvollziehbare Berechnung, welcher Anteil des zusätzlichen Wohnraums für die bestehende Quickborner Bevölkerung benötigt wird und welcher Anteil zusätzlichen Zuzug auslösen beziehungsweise aufnehmen soll.
• Bevölkerungsstruktur: Eine belastbare Prognose darüber, welche Altersgruppen und Haushaltsstrukturen durch die geplante Entwicklung hinzukommen sollen, ist bislang nicht als umfassende quantitative Grundlage erkennbar.
• Sozialstruktur: Auswirkungen einer erheblichen zusätzlichen Siedlungsentwicklung auf die Sozialstruktur der Stadt werden nicht umfassend quantitativ dargestellt.
• Kaufkraft und Einzelhandel: Es fehlt eine belastbare Gesamtanalyse dazu, welche Kaufkraft zusätzliche Einwohner bringen, welche Kaufkraft abfließen könnte und welche Auswirkungen sich daraus für Innenstadt, Einzelhandel und Nahversorgung ergeben.
• Ärztliche Versorgung: Eine quantitative Betrachtung, wie sich zusätzliche Einwohner auf Hausärzte, Fachärzte und weitere medizinische Angebote auswirken, ist nicht erkennbar.
• Schulen und Kindertagesstätten: Aus einer dauerhaften Wohnungsbauleistung von 150 Einheiten pro Jahr ergeben sich zusätzliche Bedarfe. Eine durchgängige quantitative Folgekosten- und Kapazitätsberechnung ist bislang nicht Bestandteil der öffentlich nachvollziehbaren Gesamtbetrachtung.
• Kommunale Folgekosten: Straßen, Entwässerung, Schulen, Kitas, Feuerwehr, Verwaltung, Grünflächen und weitere Einrichtungen verursachen langfristige Investitions- und Unterhaltungskosten. Eine zusammenfassende Berechnung dieser Folgekosten liegt bislang nicht vor.

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Warum gerade 150 Wohneinheiten pro Jahr?

Damit bleibt eine der zentralen Fragen des gesamten Masterplans offen: Warum sollen gerade rund 150 Wohneinheiten pro Jahr entstehen?

Eine solche Zielgröße müsste sich beispielsweise aus Bevölkerungsprognosen, Haushaltsentwicklung, Eigenbedarf der bestehenden Bevölkerung, Wanderungsbewegungen, Wohnungsgrößen, Altersstruktur, Leerständen und vorhandenen Wohnraumpotenzialen ableiten lassen.

Genau diese quantitative Herleitung ist bislang nicht in einer Form erkennbar, die es Bürgerinnen und Bürgern ermöglicht, die Größenordnung nachzurechnen und zu überprüfen.

Damit steht die Zielzahl von 150 Wohneinheiten jährlich bereits im Raum, während wesentliche quantitative Grundlagen, die ein solches Wachstum begründen und seine Folgen beschreiben könnten, weiterhin fehlen oder jedenfalls nicht öffentlich nachvollziehbar vorliegen.

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Die städtebaulichen Leitlinien

Ein wichtiger Bestandteil des Masterplans sind die sogenannten städtebaulichen Leitlinien. Die Stadt beschreibt sie als informelle Handlungsempfehlungen und Entscheidungshilfen. Sie sollen grundlegende Ziele, Prinzipien und Standards für die qualitative und quantitative bauliche Entwicklung Quickborns festlegen.

Die von der Stadt bestätigten städtebaulichen Leitlinien umfassen lediglich sieben Seiten. Erst nach wiederholten Informationsanfragen wurde eindeutig bestätigt, welche Unterlagen tatsächlich als diese Leitlinien anzusehen sind.

Die Leitlinien beschäftigen sich unter anderem mit Innenentwicklung, städtebaulicher Qualität, Bebauungsstrukturen und den grundsätzlichen Anforderungen an neue Entwicklungen. Sie sollen damit bei zukünftigen Bauvorhaben als Orientierung für Verwaltung und Politik dienen.

Eine besondere Bedeutung erhalten sie durch die gesetzlichen Möglichkeiten zum beschleunigten Wohnungsbau. Die Stadt selbst stellt einen Zusammenhang zwischen den städtebaulichen Leitlinien und der Anwendung des sogenannten Bauturbos her. Damit können diese wenigen Seiten bei zukünftigen Entscheidungen über erhebliche Bauvorhaben eine wichtige Rolle spielen.

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Beschlussfassung der Leitlinien bei noch unfertigem Masterplan

Die zeitliche Reihenfolge des Verfahrens wirft Fragen zur Nachvollziehbarkeit auf. Die städtebaulichen Leitlinien wurden bereits politisch behandelt und beschlossen, obwohl der eigentliche Masterplan noch nicht fertiggestellt ist und wesentliche fachliche Grundlagen weiterhin als Arbeitsstände geführt werden.

Hinzu kommt, dass die Leitlinien zum Zeitpunkt der politischen Beratung nicht in einer Form öffentlich vorlagen, die eine umfassende Nachvollziehbarkeit der zugrunde liegenden fachlichen Herleitung ermöglicht hätte.

Damit werden Grundsätze für zukünftige städtebauliche Entscheidungen festgelegt, bevor der Gesamtplan mit seinen Flächenbewertungen, quantitativen Grundlagen und Auswirkungen vollständig vorliegt.

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Bürgerbeteiligung auf unvollständiger Grundlage

Am 22. April 2026 fand ein Bürgerdialog zum Masterplan statt. Bürgerinnen und Bürger konnten sich dort informieren und anschließend Stellungnahmen einreichen.

Die Stadt hat später selbst erläutert, dass die dort vorgestellten Inhalte lediglich einen Überblick über den damaligen Arbeitsstand der beteiligten Fachbüros darstellten. Wesentliche fachliche Dokumente waren noch nicht vollständig aufbereitet.

Besonders deutlich wird dies bei den Potenzialflächen. Die diesem Bericht beigefügte Übersichtskarte stammt aus den von Quickborn Aktuell eingesehenen Unterlagen im Rathaus. Diese Karte wurde den Bürgerinnen und Bürgern beim Bürgerdialog nicht gezeigt.

Damit konnten die Teilnehmerinnen und Teilnehmer zwar über einzelne Grundzüge der Stadtentwicklung sprechen und Stellungnahmen abgeben. Die vollständige Übersicht der untersuchten Entwicklungsflächen, ihre Priorisierung und die räumliche Dimension der vorgesehenen Siedlungsentwicklung waren ihnen dabei jedoch nicht bekannt.

Ebenso fehlten wesentliche quantitative Grundlagen zu Verkehr, Entwässerung, Zuzug, Sozialstruktur, Infrastruktur und Folgekosten. Eine Bürgerbeteiligung zur zukünftigen Entwicklung einer ganzen Stadt kann jedoch nur so konkret sein wie die Informationen, die den Bürgerinnen und Bürgern zur Verfügung stehen.

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Was kostet der Masterplan?

Auch der finanzielle Aufwand gehört zur Gesamtbetrachtung. Quickborn Aktuell hat deshalb nach Auftragssummen, Sachkosten, Arbeitsaufwand und bisherigen Ergebnissen recherchiert und hierzu Akteneinsicht genommen.

Nach der bisherigen Auswertung liegt der ermittelte beziehungsweise geschätzte Gesamtaufwand des Masterplanprozesses bei rund 400.000 Euro.

• Rund 200.000 Euro entfallen nach der bisherigen Aufarbeitung auf externe Leistungen.
• Hinzu kommt ein erheblicher verwaltungsinterner Personalaufwand, den Quickborn Aktuell für die Projektlaufzeit ebenfalls mit einer Größenordnung von rund 200.000 Euro berechnet hat.

Bei den rund 200.000 Euro für den internen Personalaufwand handelt es sich ausdrücklich um eine Berechnung von Quickborn Aktuell und nicht um eine zusätzliche Rechnung oder eine von der Stadt offiziell ausgewiesene Ausgabe.

Für eine vollständige finanzielle Bewertung müssten externe Aufträge, mögliche Fördermittel, Eigenanteile der Stadt und der tatsächlich eingesetzte Verwaltungsaufwand getrennt und vollständig dargestellt werden.

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Ein großer Plan – aber wie verbindlich ist er überhaupt?

Der Masterplan soll einerseits eine strategische Grundlage für die Entwicklung Quickborns bis 2040 bilden. Potenzialflächen werden untersucht und priorisiert, städtebauliche Leitlinien beschlossen und Entwicklungsziele formuliert.

Andererseits hat die CDU im zuständigen Ausschuss deutlich erklärt, dass sie den Masterplan weder als verbindlich noch als konkreten Plan betrachtet und von ihm abweichen wird, wenn sie dies für erforderlich hält.

Damit stellt sich neben den inhaltlichen Fragen auch die Frage nach der tatsächlichen Funktion des gesamten Verfahrens: Welche Bedeutung haben Prioritäten, Leitlinien und Flächenbewertungen langfristig, wenn die politische Mehrheit bereits während der Aufstellung erklärt, sich bei späteren Entscheidungen nicht daran gebunden zu sehen?

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Wo steht das Verfahren jetzt?

Der Masterplan soll nach der bisherigen Planung bis Ende 2026 abgeschlossen werden. Erst dann soll das Gesamtwerk in seiner endgültigen Form vorliegen und politisch beraten werden.

Bis dahin fehlen für eine vollständige öffentliche Bewertung insbesondere die quantitative Herleitung des Ziels von rund 150 Wohneinheiten pro Jahr, eine gesamtstädtische Verkehrsanalyse, belastbare Aussagen zu Wanderungsbewegungen und Zuzug, Entwässerung, Sozial- und Altersstruktur, Kaufkraft, medizinischer Versorgung, Infrastruktur sowie eine nachvollziehbare Berechnung der kommunalen Folgekosten.

Gleichzeitig liegen bereits umfangreiche Flächenüberlegungen vor, die von Quickborn-Heide bis Renzel reichen und zusätzliche Wohn- und Gewerbeentwicklungen an zahlreichen Standorten vorsehen.

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Quickborn Aktuell bleibt dran

Quickborn Aktuell wird deshalb nicht nur einzelne Bauprojekte betrachten. Wir werden die Potenzialflächen, die städtebaulichen Leitlinien, die zugrunde liegenden Daten und Berechnungen, die Kosten sowie die weiteren politischen Entscheidungen zum Masterplan Schritt für Schritt dokumentieren.

Im Mittelpunkt stehen dabei die Fragen, die für die zukünftige Entwicklung Quickborns entscheidend sind: Welche Flächen sollen tatsächlich entwickelt werden? Welche Auswirkungen hätte dies auf Verkehr, Infrastruktur und kommunale Finanzen? Wie belastbar ist die Zielgröße von 150 Wohneinheiten pro Jahr? Und auf welcher Grundlage werden politische Entscheidungen getroffen?

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Quellen und Grundlagen

Veröffentlichungen und Unterlagen der Stadt Quickborn zum städtebaulichen Masterplan; öffentliche Sitzungen und Beratungen der politischen Gremien; Antworten der Stadt Quickborn auf Informationsanfragen; von Quickborn Aktuell eingesehene Planungsunterlagen und Akten zum Masterplan.

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